【题材发现】春来江水绿如蓝，房地产满眼“生机”

消息面，6月中旬(6月11日-18日)，30城地产销售数据出现快速攀升，同比高达25.9%。此前，6月上旬同比为-48%，5月下旬同比为-45%。回暖原因主要是近期政策刺激作用开始显现，根据调研多数城市看房人数有明显增长；另一方面，节假日(端午节)期间促销活动拉动部分二线城市弱势回暖。

因城施策方面，温州住建局发布《温州市支持合理住房需求的阶段性政策》，调整首套房首付比例20%，市区购买首套房可补贴购房款0.6%，二套房首付比例30%。南京限购再调整，外地人补缴6个月社保即可购房。郑州印发《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》，提出大棚户区改造项目推行房票安置工作，且不计入家庭限购套数，等等。

首套房首付比例下调的城市有：重庆、濮阳、襄阳、湛江、阳江、肇庆、茂名等城市首套房最低首付比例降至20%。二套房首付比例下调：重庆、郑州、内江降至40%，福建、襄阳降至30%。

​

城市间和城市内均有分化，高能级城市恢复速度较快，上海疫情解封后成交量实现V型反弹，而三四线城市成交量持续在低位徘徊；相同城市内改善产品的复苏率先启动，上海多个核心区高端改善盘开盘去化达100%，而外围刚需项目去化率不足5成。房企到位资金和销售回款也有所改善，为下半年新开工和推货量的增加提供支持，保障市场复苏的延续性。

通过拆分房企可售存货和新推货量的去化，测算房企季度和年度销售规模范围，预计百强房企整体销售金额在三季度单季能回正，而全年同比-21%。从不同房企看，在去年下半年和今年上半年积极拿地的房企新推楼盘能力强且项目质量相对较高，其销售复苏力度更大。预计这些房企在三季度实现单季同比转正，从全年来看，虽然市场预计在下半年有复苏，但全年各房企销售规模仍然多同比为负，销售规模可以维持和2021年相当水平，而头部的央企国企降幅普遍在8%-16%之间，预计略高于行业平均水平。

下半年市场销售有所复苏，但全年销售规模预计仍同比为负，2022年全年商品房销售面积约15.9亿方，同比下降约11.3%，叠加整体房价水平处于近三年低位水平，据此判断下半年市场复苏为弱复苏。在经济稳增长背景下，房地产行业弱复苏并不能促使调控政策转向，地方政府对土地财政的依赖程度较高，预计未来一段时间内调控基调仍以宽松为主。在市场逐步复苏、政策持续宽松的环境下，房地产板块有望迎来一轮新的行情。

目前房地产市场销售已有企稳复苏迹象，预计北京、上海等一线城市的反弹将向二线城市传导，带动房地产市场下半年逐步走向复苏。首推销售投资逆势增长、业绩确定性较强，且重点布局优质城市、拥有高质量产品服务力的房企，或者选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企。