【热点跟踪】全力发展经济的主基调，房地产老当益壮

近期，上市房企2022年年报陆续公布。对于房企来说，2022年可以说是具有挑战性的一年，不过仍有相当部分的龙头房企业绩相对稳健甚至逆势增长。整体来看，上市房企2022年业绩分化较为明显，毛利率下滑的问题依然有待解决，越来越多的房企在确保现金流安全的前提下，投资方向更加聚焦核心城市的核心板块。在行业新旧发展模式的转换过程中，房企不断开拓传统的非地产项目业态，以加大公司盈利增长点。

促使近期市场回暖的因素主要来自四个方面：一是我国取得疫情防控重大决定性胜利，累积的购房需求进一步释放；二是各地支持刚需及改善性需求的利好政策已传导至市场端，正逐步落实见效，提振市场和企业信心；三是多数房企为了抓住市场机会，实施大力度让利的促销策略；四是北京、深圳等一线城市土地市场正在升温，带动新房市场加速回温。

根据最新公布的2023年3月份市场情绪指数数据，房地产市场从快速复苏转入常态化运行阶段。从城市来看，50城中短期内有17城房价预测呈现上涨态势，占比约4成。上涨城市以珠三角城市为主，同时，中西部省会城市有着突出表现，如成都、长沙、南昌等涨势可观。

部分中西部城市表现优异，尤其是省会城市。其中，成都涨势最为显著，3月市场均价为17540元/㎡，环比上涨1.21%，涨幅位居全国前列。不仅如此，在成交量上，成都也成绩不俗，新房、二手房双双上升。根据情绪指数模型，预计未来2个月内成都房价大概率呈现上升态势，涨幅在1%以上。另一省会城市长沙，近期房地产市场活跃度也较高，3月市场均价为12456元/㎡，环比上涨1.05%，根据情绪指数预测，接下来3个月房价继续上升，涨幅在0.5%以内。

房地产市场正走上温和复苏之路。中指研究院统计数据显示，今年1月份至3月份，百强房企销售额同比增长8.2%，其中3月份销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%，呈双增长态势。

从去年营业额增长的龙头房企业绩报表中看到，房企除了常规的楼市运作、土拍市场外，“另辟蹊径”是绩优房企利润增长的主要原因。

比如越秀地产的“撒手锏”是TOD(以公共交通为导向的开发)。2022年TOD项目合同销售金额达到220.9亿元，同比上升23.6%。TOD让越秀地产获得了充足的土地资源，保证了后续的持续发展。据悉，去年越秀地产所有新增土储中，通过TOD、城市运营、国企合作等多元化渠道增储占比53%。其中TOD、城市运营、国企合作和产业勾地增储分别占新增土储的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%。

此外，2022年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿元(不含税)，同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达27%，利润结构更加优化。在服务业务上，龙湖智创生活保持着在管面积有质量增长，并在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域，印证了服务半径延伸的可能性。

全新推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，也已快速成为代建行业的有力竞争者。此外，还有养老、产城等不同业务的持续探索。可以看到，2022年，运营及服务业务已成为龙湖集团高质量可持续发展的重要贡献源，联合地产开发业务，三大业务板块协同发力，为龙湖贡献稳定的收入与利润。

碧桂园董事会主席杨惠妍表示，在碧桂园的中长期发展中，科技建造体系是公司的第二增长曲线，公司很有信心把它做成功。未来3至5年，碧桂园将通过不断提升产品力和成本力保证公司具有更强的核心竞争力。

展望未来，房地产市场企稳回升有多方面因素支撑，前景乐观。

首先，需求端基本面稳定。在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内，我国房地产市场仍能保持12亿平方米、10亿元销售额的需求线，这是业内共识。当前我国城镇化率达65.2%，尽管城市新增常住人口增长速度可能会放缓，但总体上仍将不断增加。更重要的是，从热点城市成交情况来看，改善性需求购买潜力可能比刚需更大，相关政策仍需在释放改善性需求上进一步发力。

其次，房地产政策利好不断。当下，优化限购、降低首付、补贴税费、提高贷款额度逐渐成为调控政策的“标准配置”；不动产“带押过户”正在全面推广，百余城已开闸；数十个城市首套房贷利率进入“3时代”……随着经济恢复预期向好，在政策引导下住房需求逐步释放，房地产市场的积极信号持续增加。

中心城市仍是带动楼市复苏的“主力选手”。房地产市场进入深度调整期以来，中心城市彰显了较强韧性，率先带动楼市走上复苏通道，这不仅表现在住房消费市场中，更体现在土地市场中。从当下北京、深圳、杭州等地土地市场表现来看，民营房企加速入场、土拍溢价率提升等投资端回暖现象重现，这意味着行业景气度提升，强信用企业有望率先走向“销售回款增加-外部融资改善-杠杆有序扩张-报表盈利修复”的良性循环。

随着社会、经济秩序稳步恢复，全力发展经济是中国在2023年的主基调。房地产市场救市信号明显，相继迎来多项重大利好政策，在经历了2022年低谷后，市场正在迎来复苏拐点。而今年的‘两会’定调房地产市场政策将继续‘以稳为主’，再次夯实了房地产市场的回暖信心。此外，消费基础设施首次纳入REITs试点范围，有利于百货商场、购物中心等的零售资产建设和改善，对扩大内需、提振消费将起到积极作用。REITs的持续‘破冰’，也为房地产市场的发展带来了新机遇。