高层再提稳楼市，这次风向真变了-财富在线

12月3日，国务院第十七次专题学习聚焦“深入推进以人为本的新型城镇化”，高层在会上明确提出“把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展”。

这并非高层首次提及稳楼市，但在“十五五”规划即将启幕的关键节点，将稳楼市与新型城镇化、城市更新、城乡融合发展深度绑定，释放出与以往截然不同的政策逻辑与战略导向。

回顾过往稳楼市政策，多聚焦于短期需求刺激（如下调首付比例、优化限购政策）或企业流动性纾困，而本次政策从中国式现代化全局出发，将房地产市场发展嵌入新型城镇化的长期框架中，明确了“十五五”时期住房市场的发展空间与核心路径。

中指研究院数据显示，2021-2025年我国商品房销售面积年均约11亿平方米，而“十五五”时期预计年均仍将维持在9.5亿平方米左右，住房需求并未消失而是进入结构优化阶段。

高层再提稳楼市，这次风向真变了 1

一、政策定位：从“短期纾困”到“长期嵌入”，绑定新型城镇化战略

以往稳楼市政策的核心目标多为“防范市场过快下行”“缓解企业资金压力”，属于短期应急性调控；而本次政策将稳楼市上升至新型城镇化战略的核心组成部分，定位从“被动纾困”转向“主动赋能”，形成“人-产-城-房”协同发展的长期逻辑，这是与以往最本质的区别。

高层在会议中强调，“新型城镇化是扩大内需和促进产业升级、做强国内大循环的重要载体”，而稳楼市、推进好房子建设是新型城镇化的关键支撑。这一表述明确了房地产市场在国家战略中的定位：不再是孤立的产业调控，而是与人口市民化、城市品质提升、产业聚集升级深度绑定的系统工程。

“十五五”规划建议已明确将“深入推进以人为本的新型城镇化”作为重点任务，提出加快城市群一体化、都市圈同城化、优化城市规模结构等方向，本次会议进一步将稳楼市嵌入这一战略框架，意味着未来五年房地产政策将更具连续性、稳定性，避免短期波动带来的市场预期混乱。

从政策力度来看，本次强调“发挥区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略叠加效应”，多重战略共振下，稳楼市的政策工具箱将更丰富，不仅包括传统的金融、土地政策，还将联动户籍、社保、教育等公共服务政策，形成合力支撑房地产市场平稳发展。中国社科院城市发展与环境研究所指出，这种“战略级绑定”将大幅提升政策效果的可持续性，预计“十五五”时期房地产市场将逐步从“调整期”进入“高质量发展期”。

二、需求支撑：从“全面刺激”到“结构聚焦”，50亿平米需求打开长期空间

以往稳楼市政策多试图通过“普适性刺激”拉动住房需求，而本次政策明确聚焦“新型城镇化带来的结构性需求”，通过农业转移人口市民化、改善性需求释放、优势区域集聚三大路径，支撑未来五年近50亿平方米的城镇住房需求总量，需求逻辑从“总量扩张”转向“结构优化”。

首先，农业转移人口安居需求成为核心增量。2024年全国农民工总量接近3亿人，这一庞大群体的市民化进程将持续释放住房需求。本次政策提出“采取更有力度、更具针对性的举措，解决好农业转移人口的就业、社保、安居、子女教育等问题”，明确将“安居”作为市民化的核心配套，未来通过保障性住房、存量房屋盘活、购房补贴等方式，这部分需求将逐步释放。中指研究院测算，“十五五”时期农业转移人口带来的住房需求约占总需求的30%，成为支撑市场的重要力量。

其次，改善性需求成为消费核心增长点。随着居民收入水平提升、家庭结构小型化（单人户、双人户占比持续上升），改善性住房需求占比已超四成，成为未来住房消费的主力。本次政策强调“扎实推进好房子建设”，正是针对这一需求变化，引导市场从“有没有”转向“好不好”，聚焦绿色建筑、智能建造、社区配套完善等方向，满足居民对高品质住房的需求。贝壳研究院数据显示，2025年全国改善性购房占比已达42%，预计“十五五”时期将进一步提升至50%以上，带动住房需求结构持续升级。

最后，优势区域资源集聚支撑局部需求。本次政策明确“发挥重点区域增长极作用”，预计未来五年城市群、都市圈的人口集聚效应将进一步凸显，部分城市的人口首位度仍有提升空间。中指研究院测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量接近50亿平方米，综合70%-80%的转化比例，新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米，对应商品房销售面积年均约9.5亿平米，其中长三角、珠三角、京津冀等城市群需求占比将达60%以上。这种“核心区域支撑、结构分化明显”的需求格局，与以往“全面开花”的需求特征形成鲜明对比。

三、实施路径：从“单一调控”到“系统协同”，城市更新+存量盘活双线发力

以往稳楼市政策多以“金融支持+限购放松”为主要手段，实施路径相对单一；而本次政策提出“把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来”，构建“城市更新+存量盘活+分类指导”的系统协同路径，从供给端优化与需求端适配两方面发力，推动房地产市场高质量发展。

首先，城市更新成为稳楼市的重要载体。政策提出“深入实施城市更新行动”，将稳楼市与消除安全隐患、提升城市品质相结合，意味着未来城市更新不再局限于老旧小区改造，还将包括存量住房提质、配套设施完善、区域功能升级等内容。住建部数据显示，2025年全国城市更新项目投资规模达1.8万亿元，预计“十五五”时期将进一步扩大至每年2万亿元以上，其中住房相关改造投资占比约40%。通过城市更新，既可以盘活存量住房资源，又能提升居住品质，拉动改善性需求，形成“改造-提质-需求释放”的良性循环。

其次，存量房屋盘活拓宽供给渠道。针对农业转移人口安居需求，政策提出“探索如何通过盘活存量房屋等方式提升住房保障”，这一路径既避免了新增供应对市场的冲击，又能高效利用现有资源。国家统计局数据显示，目前我国城镇住房存量已达390亿平方米，其中部分闲置住房、非住宅用房具备改造为保障性住房或租赁住房的潜力。国务院发展研究中心建议，未来可通过税收优惠、金融支持等方式，鼓励多套房业主出售或出租非自住房产，预计“十五五”时期通过存量盘活可满足约10亿平方米的住房需求。

最后，分类指导适配不同城市需求。政策明确“根据不同城市的情况实施分类指导”，避免“一刀切”的调控模式。对于人口持续流入的城市群核心城市，将重点满足改善性需求与新市民安居需求，适度增加优质住宅供应；对于人口流出的中小城市，将控制新增供应，重点推进存量住房盘活与城市更新。

这种“因城施策、分类指导”的精准调控，与以往“全国统一政策”的模式形成差异，更能适配当前房地产市场“核心城市稳、三四线城市调”的分化格局。中原地产研究中心指出，分类指导将有效避免政策“用力过猛”或“效果不足”的问题，推动不同城市房地产市场找到各自的“供需平衡点”。

高层本次再提稳楼市，最大的不同在于跳出了“短期调控”的框架，将房地产市场纳入“十五五”新型城镇化战略全局，通过“定位升级、需求重构、路径创新”三大维度，构建起“人-产-城-房”协同发展的长期逻辑。近50亿平方米的城镇住房需求总量、超四成的改善性需求占比、3亿农业转移人口的安居诉求，为未来五年房地产市场提供了坚实的需求支撑；而城市更新、存量盘活、分类指导的实施路径，则为市场平稳发展提供了保障。

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