【行业跟踪】穿越漫漫长夜，迎接黎明破晓

核心观点：

➢目标止跌回稳，政策持续推进，基本面修复中。自924以来中央政策加码力度大、频率高，本轮政策出台后，10月销售规模降幅明显收敛至-2%以内，一二手房价格环比降幅收窄，一线城市二手房转涨。目前11月重点城市的热度仍维持相对高位，政策出台后第7周（11.11-11.17）北上深二手房成交量同比分别+22%/+73%/+119%，短期效果仍显著。一线城市具有较强的示范效应，若一线能够持续释放企稳的积极信号，则能够提振市场信心，或有望向更多二线蔓延，加快更多城市的企稳进程。

➢预计四季度行业销售将持续有所改善。10月销售改善明显，而今年最后两个月预计是政策密集落地执行期，行业将大概率维持高景气度。在政策带动下，预计房地产市场量、价止跌回稳将加快到来。

➢整体观点与投资建议。9月底以来的上涨行情，更多是出于对政策放松及刺激的预期，市场从过去极度悲观中有所修正。而10月下旬至今板块的修复行情，我们认为更多是行业基本面逐步修复的预期带动，为第二阶段的向上修复行情。11月及12月为政策落地以及成效的观察期，相信板块估值仍会在基本面持续回暖的预期及逐步兑现中继续修复。而随着行业整体基本面回暖，房企资产负债表及业绩将实现修复向上，将能带动板块估值第三阶段的向上行情。

资料来源：国金证券《房地产行业研究：穿越漫漫长夜，迎接黎明破晓》2024/11/22、东莞证券《行业支持政策力度空前，基本面止跌回稳逐步兑现》2024/11/21，德讯证顾整理时间：2024/11/24

风险提示：1、宏观经济波动风险；2、房地产政策调整对市场的积极影响低于预期。

一、目标止跌回稳，政策持续推进，基本面修复中

今年9月，中央政治局会议重新聚焦经济主题，其中首次提出要促进房地产“止跌回稳”。9月以来，中央各部委通力协作，持续出台一系列支持经济及房地产的财政政策、货币政策、地产政策，形成政策组合拳，体现中央坚定支持地产“止跌回稳”的决心及行动。若地产不企稳，则政策将持续发力。

图表:9月24日至今中央各部委高级别会议频率高、力度强

资料来源：中国政府网，国新办，住建部，国全证券研究所

近两月政策出台频率加速。自9月24日金融三部委新闻发布会以来，9月、10月政策密集释放。根据中指院，今年以来已有超300省市出台约700条政策，政策环境超上一轮周期最宽松阶段。政策方向上，从此前的取消“四限”进一步延伸到商转公&公积金充首付、购房落户&购房补贴、房票安置、收储存量房、以旧换新、取消普宅及非普宅标准等。

图表:今年9月、10月迎来新一轮政策高峰

资料来源：中指研究院，国金证券研究所

本轮政策力度为近几轮最大。自5月17日央行与金管总局将首二套最低首付比例分别降至15%/25%后，仅4个月后，9月24日金融三部委新闻发布会又将二套房最低首付比例降至15%，为历史最低水平，大幅降低购房门槛。

图表:首付比例降至历史最低

资料来源：中国政府网，央行，住建部，国金证券研究所

根据央行，2024Q3新发放个人住房贷款加权平均利率已降至3.31%。根据光明网，10月随着五年期以上LPR下调25bp，新发放房贷利率降至3.15%左右，再创历史新低，大幅降低购房按揭负担。

图表:2024Q3新发放个人住房贷款加权平均利率降至3.31%

资料来源：wind，国金证券研究所

自9月24日金融三部委新闻发布会、9月26日政治局会议后，四大一线城市积极响应，先后于9月29日、9月30日出台楼市新政，其中北京、上海、深圳降低首付比例及社保年限要求，放宽外围限购套数，促进需求的释放；广州取消全域限购。

一线城市本轮政策放松较前几轮力度更大，持续时间更久。从二手房高频成交来看，23年以来的过往几轮通常在政策出台后4周左右二手房成交转而下行，政策效果趋于消散。而本轮政策出台后，北上深二手房成交快速起量且持续时间长，政策出台后第二周10月日至10月13日（第一周国庆期间备案数据低），北上深二手房成交套数分别为4463/6412/1463套，同比+49%/+57%/+58%；政策出台后第七周11月11日至11月17日，北上深二手房成交套数分别为3452/6191/1676套，同比+22%/+73%/+119%，因此二手成交仍处相对于高位，短期效果显著。

图表:北京本轮政策效果持续时间更长（单位：套） 图表:上海本轮政策效果持续时间更长（单位：套）

资料来源：wind，国金证券研究所注：T为政策落地当周；北京深圳为二手住宅成交

图表:深圳本轮政策效果持续时间更长（单位：套） 图表:北上深二手房周度成交同比增长（单位：套）

资料来源：wind，国金证券研究所

从更前端的带看数据来看，根据贝壳，一线城市北上广深及重点二线城市成都杭州苏州的带看人数在国庆节期间冲上高位，10月北京/上海/成都/深圳/广州/杭州/苏州的日均看房人数分别为8840/6544/6872/1712/2523/2481/2890人，而11月1-19日的日均看房人数分别为8557/7129/7426/1764/2529/2650/2965人，相对10月的变动幅度分别为-3%/+9%/+8%/+3%/+0.2%/+7%/+3%。

图表:北上成带看人数仍维持相对高位（单位：人） 图表:深广杭苏带看人数维持相对高位（单位：人）

资料来源：贝壳，国金证券研究所

从销售规模来看，9月末系列新政的效果主要在10月集中体现，带动10月单月销售表现大幅收窄，1-10月累计销售降幅进一步收窄。1-10月累计看，全国商品房销售面积同比-15.8%，较1-9月的-17.1%收窄1.3pct；全国商品房销售金额同比-20.9%，较1-9月的-22.7%收窄1.8pct。10月单月看，全国商品房销售面积同比-1.6%，较9月单月的-11.0%大幅收窄；全国商品房销售金额同比-1.0%，较9月单月的-16.3%大幅收窄。（涉及追溯调整）

图表:10月单月商品房销售额大幅收窄至-1.0%图表:10月单月商品房销售面积大幅收窄至-1.6%

资料来源：国家统计局，国金证券研究所

从销售价格来看，9月末以来的系列新政能够提振市场情绪，伴随销售的放量，10月一二手房的价格亦得到支撑，环比降幅明显改善，甚至一线城市的二手房价格转涨。

一线新房销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3pct。其中，上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%，北京和广州均下降0.7%。一线二手房销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。二线新房销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2pct；二手房环比下降0.4%，降幅收窄0.5pct。三线新房销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2pct；二手房环比下降0.6%，降幅收窄0.3pct。

图表:10月新房价格环比降幅收窄（单位：%）

资料来源：国家统计局，国金证券研究所

图表:10月二手房价格环比降幅收窄，一线转涨（单位：%）

资料来源：国家统计局，国金证券研究所

二、房企业绩探底修复可期

从房企整体盈利情况来看，近年盈利持续下滑。上市房企营业总收入2022年以来出现同比负增长，2024年营收降幅进一步扩大。行业整体净利润与归属净利润2020年开始绝对值回落，出现负增长，行业盈利情况转差，随后跌幅持续扩大。2024年中报以来行业整体净利润及归属净利润均录得负值，表示行业整体出现亏损。

图表:上市房企营业总收入（年度对比） 图表:上市房企营业利润、净利润、归属净利润（年度对比）

资料来源：wind，东莞证券研究所

从行业整体销售毛利率以及销售净利率情况来看，2024年整体销售毛利率跌至15.1%-15.4%区间，下跌幅度较前两年趋缓。销售净利率2024年以来有所探底回升。行业当前整体录得亏损，主要由于结算体量下滑、结算毛利率下降以及计提减值准备等影响。而随着行业销售量价逐步探底回稳，前期高价拿地项目逐步结算完毕，后续结算体量、毛利率将有所回升，计提减值也将回落，将能有力支撑房企业绩的修复。

图表:上市房企整体毛利率净利润率变化情况

资料来源：wind，东莞证券研究所

当前行业整体出现亏损，为历史以来少见情况。而行业整体盈利明显下行已经有4年时间，随着行业竞争格局逐步优化，同时在政策带动下行业景气度上行，销售量价止跌回稳，房企业绩将逐步实现修复，有利于估值及股价的再度向上修复。

三、整体观点与投资建议

从板块整体估值来看，行业PB从2019年以来持续走低，今年9月以来在反弹行情带动下有所修复。截至11月8日，行业整体PB为0.91倍，相比9月中旬底部0.6倍附近已经有一定幅度的修复。从板块行情走势来看，截至11月8日，年内房地产板块累计上涨16.53%，在申万一级行业板块中排名第10位，跑输沪深300指数约3个百分点，整体涨幅弱于大盘。

图表:SW房地产板块市净率（整体法）变化 图表:今年以来各行业板块涨跌幅对比

资料来源：wind，东莞证券研究所

9月底以来的上涨行情，更多是出于对政策放松及刺激的预期，市场图18：SW房地产板块市净率（整体法）变化图19：今年以来各行业板块涨跌幅对比资料来源：wind，东莞证券研究所资料来源：wind，东莞证券研究所房地产行业策略报告请务必阅读末页声明。12从过去极度悲观中有所修正。而10月下旬至今板块的修复行情，我们认为更多是行业基本面逐步修复的预期带动，为第二阶段的向上修复行情。11月及12月为政策落地以及成效的观察期，相信板块估值仍会在基本面持续回暖的预期及逐步兑现中继续修复。而随着行业整体基本面回暖，房企资产负债表及业绩将实现修复向上，将能带动板块估值第三阶段的向上行情。

从中长期来看，在城镇化持续推进，经济增长以及人口政策带来的需求继续释放，房地产行业平稳发展将有所支撑。板块经历了近几年的大范围洗牌出清后，进入新的发展模式及下一轮向上周期，行业竞争格局更优，将有助整体估值的进一步提升；而剩下之优秀房企将能更好提升市场占有率，维持持续稳健增长，也将可能享受更高的估值向上修复弹性。

建议关注经营稳健的头部央国企/聚焦一二线城市的区域龙头企业/股价仍大幅低于净资产的央国企地产股，包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、金融街（000402）、城建发展（600266）等。

研究承诺

本报告所采用的数据均来自合法合规渠道，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。承诺遵守国家法律、法规及证券监管机构、行业自律组织的各项规章制度，恪守独立诚信、谨慎客观、勤勉尽职、公正公平的原则，为投资者提供专业服务。

投资评级说明

评级标准

概念标的：相对强于市场基准指数收益率5％～15％之间；

中性：相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间；

回避：相对弱于市场基准指数收益率5％以上。